城市更新项目往往周期长、投资大，不可控因素多，可以获取巨大的经济利益的同时也存在巨大的潜在风险。因此，大多数城市更新项目都是由不同主体进行合作开发。由于城市更新项目的复杂性，这种合作模式不可避免地出现了诸多合作合同争议，而且在城市更新项目相关纠纷中，占据比重不小。本文就城市更新项目合作合同主要涉及的法律争议等问题进行初步探讨。
一、城市更新项目合作合同的性质及类型
1. 城市更新项目合作合同的性质
城市更新项目中的合作合同通常是指合作各方各自提供合作条件，共同投资，以取得城市更新项目的开发经营权，获取相应的收益的协议。实践中，通常以合作开发框架协议、城市更新项目合作投资协议、旧改合作意向书、联合开发建设协议等不同形式体现，在同一项目不同阶段的合作合同的形式有所不同。
城市更新项目合作合同的签约主体通常包括土地资源方、前期投资商、开发商、合作投资商等，其中土地资源方负责提供土地或房地产作为合作条件，前期投资商负责前期立项、规划申报、拆迁谈判，开发商提供资金或技术支持，并负责取得实施主体资格，取得项目开发建设权利，合作投资商负责提供前期资金、建设资金等。根据合同主体的不同，城市更新项目合作合同可以分为开发商与土地资源方之间的合作合同、开发商与投资商之间的合作合同、开发商与前期投资商之间的合作合同等。
城市更新项目合作合同主要内容包括合作方式、合作条件、项目管理、收益分配方式等权利义务，主要约定合作各方按照约定提供合作条件，履行投资义务，并按照约定的合作方式进行合作，取得项目相关权利人的支持，共同推进城市更新项目实施计划立项、更新规划申报审批、实施主体确认、土地出让合同签署等各项工作实施进程，以及相关合作收益分配方式等等。
根据合同内容可以认定，城市更新项目合作合同性质应属于联营协议，根据合作方式可以分为契约型联营、合伙型联营、法人型联营三种类型。契约型联营方式往往是双方以合同形式进行合作，双方主体同时在项目中出现，共同对外承担责任，这种合作往往在项目前期阶段较多。合伙型联营是以合伙方式成立合伙企业对外统一经营，但实际责任由合伙各方共同承担，这种方式在城市更新项目中应用较少。法人型联营方式是合作各方共同成立项目公司，并以项目公司名义实施合作，目前城市更新项目合作中多以法人型联营方式为主。
最高人民法院于2005年8月1日起实施的《关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2005】5号）第十四条规定“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”该规定明确了共同投资、共担风险、共享利润是合作开发房地产合同的法律要件。城市更新合作合同属于合作开发房地产合同的一种类型，因此，其本质要求合作各方对合作项目共同投资、共担风险、共享利润。司法实践中，司法机关往往会根据这一本质要求判断城市更新项目合作合同的法律性质及效力。
2. 名为合作实为其他性质的情形
在城市更新项目中，经常会有一些特殊的合作合同，其特点是合同名称为合作合同，但就具体内容分析，往往是某一方只提供项目用地或资金，享有固定的收益或保底收益，不参与经营管理也不承担经营风险及亏损，并不符合上述合作合同的本质特征及法律要件，往往是名为合作合同实为其他类型的合同，比较典型的包括名为合作合同实为融资合同、名为合作合同实为土地使用权（房地产）转让合同。司法实践中人民法院通常根据合作合同的实质内容认定合同性质，例如最高人民法院（2016）最高法民再96号判决，认定在合作开发房地产合同中约定提供土地使用权一方获得固定数量的金钱或固定面积房屋的情形，符合《关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，从而将合同性质认定为土地使用权转让合同。
二、城市更新项目合作合同的主要争议
1. 来自合作合同约定不明所引发合同僵局
城市更新项目合作周期长，涉及问题复杂，在设计及起草合同条款时应当尽量详尽全面，针对不同阶段可能涉及的相关问题做出相应的规定，同时针对一些无法预估暂时无法约定的事项明确相应的解决机制，避免在合同履行过程中因约定不明发生争议，从而导致出现僵局，项目进展受到影响造成重大损失，两败俱伤。深圳坪山某城市更新项目前期投资商引入一家投资商作为合作伙伴，并签署了合作协议。在履行过程中，因项目合法用地不能满足城市更新要求，需要购买合法用地指标涉及巨额费用，但因双方对此项开支没有预算，也没有明确约定承担主体，对此项开支产生争议引起诉讼，最终导致项目无法继续合作。
因此，在合作之初，各方应就城市更新项目合作过程中所涉及的相关问题充分沟通协商，明确各自权利义务，并明确相应的调整机制，合作内容应包括但不限于：项目范围、合作方式、项目主体、投资比例、建设规模、进度安排、规划条件、融资计划、管理分工、分配方式、违约责任、争议解决等。鉴于合作协议的复杂性，应聘请专业律师起草相关合作合同以及配套文件，在履行过程中如有新情况及时协商沟通，并形成补充协议。
2. 来自合同履行过程中的连带责任
在以契约型联营或合伙型联营方式进行项目合作的，合作各方对项目实际是相互承担连带责任的，对合作各方而言具有较大风险，这些风险可能是由于项目本身所造成的，也可能是合作方自身的债务风险所导致，因此在城市更新项目合作过程中，尤其要采取必要的防范措施，建立风险隔离墙，避免遭受无妄之灾。实践中，经常会出现一些合作项目本来进展顺利，但因合作方出现债务问题导致合作项目资产或合作公司资产甚至是另一合作方资产被查封冻结账户，采取强制执行措施，导致项目被无限期搁置或合作项目失败、流产。
因此，在合作方式选择方面根据项目进展及实际情况，尽量采取项目公司方式进行合作，将项目以独立法人方式独立运作，与各合作方进行必要的风险隔离，避免人、财、物、财务账目混同，同时严格避免合作各方利用合作项目对外进行融资或担保。
3. 来自合作主体的违约导致合作失败
城市更新项目合作需要合作各方全面履行各自义务，但合作过程并非总是一帆风顺，合作方可能会基于各种原因无法履行自己的义务，或者由于自身资金发生重大困难被动违约，或者是出于自身利益考虑主动违约，特别是一些土地资源方因内部人事变动或受更大利益诱惑，不顾之前已经签署的协议另行与第三方签署合同并实际履行，从而导致合作失败。这些风险是无法完全避免的，而且即使在合作合同中约定了相应的违约责任，也可能因为实际支出的各项费用无法举证而难以获得足额赔偿，无法完全弥补自身的损失。深圳龙岗某城市更新项目开发商与土地资源方合作过程中，因土地资源方利用土地权属登记在不同主体名下，以其他权利主体名义与另一开发商签署合作协议并实际履行，使得开发商无法取得实施主体资格，导致项目无法继续合作。开发商为此进行了数年多场诉讼，最终从项目中惨败出局。
因此，在合作协议中关于违约责任的约定需要明确细化，针对不同的违约情形约定相应的违约责任，对可能难以举证的情形直接约定明确的覆盖实际损失的高额违约金。针对合作方的重大变化，例如关键人事变动、财务资金状况出现困难、涉及重大诉讼等，及时掌握，一旦出现合作障碍难以继续合作，尽早做出相应的应对措施，必要时需要壮士断腕及时止损。
4. 来自第三方原因导致合同履行不能
除来自合作各方内部的风险外，还存在来自政府部门或第三方导致城市更新合作合同无法继续履行的情形。例如政府总体规划调整、政府剔除更新计划导致项目终止、第三方对项目用地主张权利或进行投诉等，这其中部分原因属于不可归责于合作各方的客观原因，例如政府规划调整等，可以作为情势变更或不可抗力情形，由合作各方共同承担后果，互不追究违约责任。也有部分原因可能是合作方的责任，例如合作土地权属存在瑕疵或争议未能如实披露，导致合作过程中出现第三方主张权利，使得原来的利益平衡结构被打破，不得不回到谈判桌前重新沟通。如果无法达成新的利益平衡，项目可能就会出现停滞搁浅。
对此，合作各方应对可能出现的来自第三方的风险做出预判，在合作协议中根据不同风险责任分别明确相应的处理方式，以及明确救济方法及路径；一旦出现风险应及时有效化解，无法协调的应采取正确的补救措施，避免因救济不当而引发诉讼风险。
三、城市更新项目合作合同的风险防范
1. 全面评估，谨慎入市
投资城市更新项目潜在风险巨大，在投资合作之前应事先做好调查，全面评估，准确把握，谨慎入市，避免重蹈诸多折戟沙场、惨败收场的覆辙。
2. 签好合同，把控风险
投资城市更新项目相关合同非常关键，复杂性、专业性非常强，签约一定要慎重把关，不可有任何疏忽大意，切不可草率签约。凡事预则立，不预则废，一份好的合同可以有效预防控制各种风险，聘请专业律师介入合同洽谈协商及草拟审定，往往事半而功倍。
3. 危机处理，措施得当
在履约过程中，保持敏锐的嗅觉及良好的沟通，对可能或已经发生的各种状况，尤其是出现政策调整、市场变化、合作伙伴管理层变动等情况时，应及时作出反应，做出有效的应急预案及处理措施，而且应对措施要仔细论证，要适度恰当，避免陷入一招应对不力造成全盘被动的不利局面。
4. 面对违约，准确救济
合同履约过程要严谨，各项投入成本明细清晰有据可查，往来沟通书面证据保全充分。一旦出现违约情形，及时作出反馈，需要提起违约赔偿诉讼时，应当准确把握法律性质，制定恰当的诉讼策略，同时提出确实可行证据充分的索赔要求，切不可只图一时之快狮子大开口，结果可能是索赔不成反蚀把米。