共克时艰 | 浅析新冠病毒疫情下房屋租赁及借款合同履行及责任分担

前沿研究

2020-02-14

2020年1月新型冠状病毒疫情发生后，为加强疫情防控工作，国务院宣布延迟春节假期，其后，各省市政府先后下发关于企业延迟复工的通知。前述防控措施在遏制疫情蔓延的同时，也为企业的经济活动带来了一定的影响。鉴于企业可能因延迟复工导致出口、购销等合同的履行不能或迟延，中国国际贸易促进委员会及其分支机构已向众多符合条件的企业出具了不可抗力证明。

对此，想必很多企业主有一个疑问，是否为企业日常经营所签订的各类合同的履行义务都能够适用不可抗力条款得到免除？例如，承租的办公场地或工厂在迟延复工期间无人使用、无人开工，企业是否可以与出租人协商减免租金？又如，受疫情影响的中小微企业是否可以向金融机构请求贷款展期、减免逾期利息？本文将以房屋租赁合同和金融借贷合同为切入点，针对疫情影响下金钱债务的履行问题进行简要分析，期望能对相关企业有所助益。

一、关于租赁房屋的租金是否可以减免及其依据

（一）查找合同中是否约定租金减免的条款

企业作为承租人，与出租人之间存在已经生效的租赁合同，因此首先应查阅租赁合同，确认双方是否约定在特定情形下可减免租金，如有，约定的特定情形是否包含“发生疫情”，若包含，那么承租人可以顺理成章地请求出租人减免租金。不过笔者理解，疫情实属鲜少发生的大型突发公共卫生事件，通常来说很少有租赁合同会就此作出明确约定。

（二）援用减免租金的法定事由

如果租赁合同中没有约定疫情相关的租金减免条款，那么企业可以从法定事由的角度找寻租金减免的依据。

1. 难以依据不可抗力申请租金减免

根据《合同法》的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。但是，作为不可抗力适用的一般原则，金钱债务不因不可抗力而免除，这是法学界的普遍共识。

具体到房屋租赁关系中来看，疫情的防控措施确实使得企业承租的房屋在停工、停业期间未得到实际使用，但与租赁合同的履行并无直接关系。租赁合同中，出租人的义务是按照合同约定将租赁物交付给承租人，而承租人的义务是按照合同约定给付租金。也就是说，出租人一旦交付租赁房屋后，其主要合同义务就履行完毕。至于承租人占有租赁房屋后是否实际使用，与出租人并无关系，只要承租人按时给付租金即可。因此，若企业以不可抗力导致不能履行合同为由请求出租人减免租金的，从法理上较难成立。

2. 可依据“合同公平原则”协商减免租金

疫情的发生并非企业所能预见的，在疫情防控期间无法开展原计划的生产经营，对企业营收造成很大的影响，若还需为未实际使用的房屋支付租金，无疑是“雪上加霜”，对企业实属不公。

根据《合同法》及其司法解释的相关规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则处理。

同时，参考浙江省高级人民法院民事审判第一庭于2020年2月10日发布的《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见(试行)》(“《实施意见》”)，租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的,承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同,如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致,可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金,合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的,一般不予支持。

此外，参考最高人民法院在“非典”疫情期间发布、实施的《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》中的规定，由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。

因此，笔者理解，针对疫情下的房屋租赁合同纠纷，无论是租赁双方协商解决还是由司法机关审理，《合同法》规定的公平原则都是企业可减免租金的法律依据。但是，在司法实践中，如果确无其他正当理由或情形，租赁协议当事方要求解除协议的，则一般不会被人民法院支持。

3. 各地租金减免政策及减免幅度

为支持企业在疫情防控期间的平稳健康发展，各地政府纷纷出台相关减租措施，根据笔者的不完全检索，部分省市的减租措施如下：

因此，企业可基于所在省市的扶持措施，与出租人沟通协商租金减免事宜。

二、对于企业金融借贷合同逾期还款的救济

1. 难以适用不可抗力免责条款主张免责

在金融借贷合同项下，合同双方的主要义务是金钱给付。金融机构向借款人发放贷款后，金融机构的主要合同义务就履行完成，借款人则需按期还本付息，这是最典型的金钱债务。不过，如上文所述，金钱债务一般不因不可抗力而免除。

过去“非典”疫情下相关金融借款合同纠纷的案例也体现了以上原则。比如，(2005)穗中法民二终字第1150号判决书中，广州法院认为，不论是“非典”、禽流感疫情还是市政施工，可能影响的只是宏观的经营环境，对借款合同的履行并不产生任何直接、必然的影响，上诉人(即借款人)以不可抗力为由上诉主张减免民事责任，法院不支持；(2004)沪一中民三(商)初字第258号判决书中，上海一中院则直截了当地认为，被告(借款人)称其因不可抗力导致还款不能的主张，不能成立。

此外，在疫情发生期间，虽然政府为减少人员流动实施交通管制、部分银行网点暂停营业等措施，但在电子支付如此高效便捷的今天，足不出户即可成功转账汇款，以不可抗力为由主张减免迟延还款责任的，法院一般也不会予以支持。

2. 可以利用政府和银行的扶持政策与银行协商解困

虽然不可抗力免责条款不适用于企业的还款义务，但好在国家有关部门及各地政府纷纷出台驰援政策，为资金紧张的中小微企业“雪中送炭”。

2020年1月31日，中国人民银行、财政部、银保监会等五部委联合发布《中国人民银行、财政部、银保监会、证监会、外汇局关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银发[2020]29号)，要求：

（1）对受疫情影响较大的批发零售、住宿餐饮、物流运输、文化旅游等行业，以及有发展前景但受疫情影响暂遇困难的企业，特别是小微企业，不得盲目抽贷、断贷、压贷。对受疫情影响严重的企业到期还款困难的，可予以展期或续贷。通过适当下调贷款利率、增加信用贷款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影响。

（2）金融机构要继续加大对小微企业、民营企业支持力度，要保持贷款增速，切实落实综合融资成本压降要求。增加制造业中长期贷款投放。

此外，经笔者的不完全检索，北京市、广东省、浙江省、江苏省、上海市等多个地方的政府出台的扶持政策，都提出要加大金融支持、加强金融纾困：

与此同时，国有大型商业银行业也相应推出优惠措施，减轻企业压力，部分信息汇总如下：

因此，建议相关企业密切关注所在行政区域的政府扶持政策，尽早与贷款银行沟通交流，以便及时利用相关优惠措施、渡过艰难时期。

三、结语

突发公共事件的到来往往会导致社会各类民事主体之间纠纷丛生。不同的合同类型产生不同的权利义务关系，在寻求救济时，应当具体问题具体分析，希望本文能为企业在疫情影响下的金钱债务履行问题提供一定的思路。此外，疫情当前，建议大家都尽量秉着互谅互让的态度友好协商解决有关争议和纠纷，勠力同心，共克时艰。

若企业有任何问题或疑问，欢迎发送邮件至以下地址，我们的专业律师将全力协助企业处理：

2020@chenandco.com

[1] 参见《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》(京政办发[2020]7号)，载于中华人民共和国中央人民政府官网，网页链接：http://www.gov.cn/xinwen/2020-02/06/content_5475133.htm

[2] 参见《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》，载于广东省人民政府官网，网页链接：http://www.gd.gov.cn/gdywdt/gdyw/content/post_2886230.html

[3] 参见《浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组关于支持小微企业渡过难关的意见》，载于浙江省人民政府官网，网页链接：http://www.zj.gov.cn/art/2020/2/6/art_1582435_41883603.html

[4] 参见《关于支持中小企业缓解新型冠状病毒肺炎疫情影响保持平稳健康发展的政策措施》，载于江苏省人民政府官网，网页链接：http://www.jiangsu.gov.cn/art/2020/2/12/art_46144_8970100.html

[5] 参见《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》，载于上海市人民政府官网，网页链接：http://www.shanghai.gov.cn/nw2/nw2314/nw2319/nw12344/u26aw63478.html

[6] 参见《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》(京政办发[2020]7号)，载于中华人民共和国中央人民政府官网，网页链接：http://www.gov.cn/xinwen/2020-02/06/content_5475133.htm

[7] 参见《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》，载于广东省人民政府官网，网页链接：http://www.gd.gov.cn/gdywdt/gdyw/content/post_2886230.html

[8] 参见《浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组关于支持小微企业渡过难关的意见》，载于浙江省人民政府官网，网页链接：http://www.zj.gov.cn/art/2020/2/6/art_1582435_41883603.html

[9] 参见《关于支持中小企业缓解新型冠状病毒肺炎疫情影响保持平稳健康发展的政策措施》，载于江苏省人民政府官网，网页链接：http://www.jiangsu.gov.cn/art/2020/2/12/art_46144_8970100.html

[10] 参见《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》，载于上海市人民政府官网，网页链接：http://www.shanghai.gov.cn/nw2/nw2314/nw2319/nw12344/u26aw63478.html

[11] 参见《工行全力支持小微企业抗疫情渡难关》，载于工商银行官网，网页链接：http://www.icbc.com.cn/icbc/%e5%b7%a5%e8%a1%8c%e9%a3%8e%e8%b2%8c/%e5%b7%a5%e8%a1%8c%e5%bf%ab%e8%ae%af/%e5%b7%a5%e8%a1%8c%e5%85%a8%e5%8a%9b%e6%94%af%e6%8c%81%e5%b0%8f%e5%be%ae%e4%bc%81%e4%b8%9a%e6%8a%97%e7%96%ab%e6%83%85%e6%b8%a1%e9%9a%be%e5%85%b3.htm

[12] 参见《农行出台18项措施以金融力量助力打赢疫情防控阻击战》，载于农业银行官网，网页链接：http://www.abchina.com/cn/AboutABC/nonghzx/NewsCenter/202001/t20200128_1869726.htm

[13] 参见《中国银行出台10项举措助力打赢疫情防控阻击战》，载于中国银行官网，网页链接：https://www.boc.cn/aboutboc/bi1/202001/t20200129_17447778.html

[14] 参见《交通银行26条举措落实五部委金融支持防控疫情政策》，载于上海证券报中国证券网，网页链接：http://news.cnstock.com/news,jg-202002-4483930.htm

[15] 参见《建行发布捐款3000万等10条举措全力支持疫情防控》，载于建设银行官网，网页链接：http://www.ccb.com/cn/v3/include/notice/20200126_1580052783.html